Emlak Finansmanı

Emlak finansmanında kullanılan kavramlar nelerdir?

Gayri menkul: Taşınmazlar

Menkul: Taşınırlar ( Bono, araba, hisse seneti)

Konut nedir?

İnsanların içerisinde bireysel veya toplu olarak barındığı, uyuduğu, yaşadığı yerlerdir

1. Konut malzemeleri: 
   1. Toprak
   2. Beton
   3. Çelik
   4. Ahşap
   5. Kerpiç
2. Konut Çeşitleri:
   1. Müstakil Konut
   2. Aprtman
   3. Villa
   4. Yalı
   5. Tripleks
   6. Aprtman Dairesi
   7. Kır Evi
   8. Bağ Evi
   9. Bungalov

İpotek nedir?

Alacağı karşılığında kendini güvence altına almak isteuen kurum veya bireysel kişilerin, kendilerine güvence sağlayan mal ya da üründür. Kısaca, bankaların kredi verdikleri kişilerin ödeme yapmamaları durumunda verdikleri krediyi gücence altına almak için, mal, para veya ürünün rehin verilmesiyle oluşur. Bir ev alınırken, bankaya kredi için başvurulur. Banka başvuranı ve hesap hareketlerini inceler. Sonra expertiz göndererek emlağı inceler ve bir bedel belirler. O bedel üzerinden kredi verir. Kredi ödemesinin son gününe kadar evin sahibi bankadır.

İptek İçin Gerekli Olan Belgeler Nelerdir?

1. Taşınmaza ait tapu
2. Alan ve satanın nüfus cüzdanı
3. Alan ve satanın fotoğrafı
4. Temsilci var ise vekalet belgesi
5. Tüzel kişi var ise yetki belgesi. imza sirküleri, vergi levhası fotokobisi, kaşe ve yetkili kişilerin kimlik belgeleri.

İpotek ne zaman ve nasıl kaldırılır?

Kaldırma işlemi otomatik olarak yapılabilse de süreç olarak, kredi borcunun bitmesiyle birlikte kişi bankaya başvuru yapmalıdır. Banka da tapu müdürlüklerine gerekli bilgi ve belgeleri iletir. Bu işlem genelde bir kaç hafta sürmektedir.

Konut Finansman Kaynakları Nelerdir?

1. Özel sektör
2. Kamu
3. Uluslararası sektör (Yabancı yatırımcılar)
4. Şahıslar

Konut Finansman Yöntemleri Nelerdir?

1. Doğrudan Finansman
2. Sözleşme
3. Mevduat Finansmanı
4. İpotek Bankası

İpotek bankası fonksiyonları nelerdir?

1. Finansman
2. Hizmet
3. Yatırım
4. Dönüştürme
5. Sigorta

Konut Finansman Türleri Nelerdir?

1. Klasik (Sıfır Faizli) Konut Kredileri
2. Artan Geri Ödemeli Konut Kredileri ( Sabit Faiz)
3. Değişken Oranlı Konut Kredileri (Değişken Faiz)
4. Fiyat Seviyesine Endeksli Konut Kredileri ( Reel Faiz)
5. İki Oranlı Konut Kredileri
6. Karma Konut Kredileri ( Klasik + Değişken)
7. Sıra Ödemeli Konut Kredileri
8. Yüksek Ödemeli Konut Kredileri (Balon Ödemeli)
9. İki Aşamalı Konut Kredileri (klasik benzeri)
10. Büyüyen Hisseli Konut Kredileri (artan ödemeli kredi banzeri)
11. Değer Artış Paylaşımlı Konut Kredileri
12. Ters anüiteli konut kredileri

İpotekli Konut Finansman Sisteminin Temel Kurumları Nelerdir?

1. Konut finansman kuruluşları (bankalar, özel finans kurumları, finansal kiralama şirketleri)
2. Konut Finansman Fonu (menkulleştirme)
3. İpotek Bankaları (mevduat yok, menkul kıymet ihraç)
4. Gayrimenkul Değerleme Kurumları (alan / satan / kredi veren / devlet)
5. İpotek Sigorta Kuruluşları
6. Derecelendirme Kurumları
7. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının tasarruf sahiplerine sağladığı yararlar nelerdir?

1. Sermaye profesyonel olarak yönetilir,
2. Riskin dağıtılması sağlanır,
3. Küçük tasarruf sahiplerinin büyük kazanç potansiyeli olan menkul kıymetlere yatırım yapabilmelerine olanak sağlar.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ekonomiye sağladığı yararlar nelerdir? 

1. Hisse senetlerine de yatırım yaparak özel sektöre kaynak aktarımı sağlamak,
2. Kamu borçlanma araçlarına yatırım yaparak özel sektöre kaynak aktarımı sağlamak,
3. Borsanın derinleşmesine ve işlem hacminin artmasına katkıda bulunmak

İpotekli Konut Finansman Sisteminin İşleyişini Sağlayan Piyasalar Nelerdir?

1. Birincil İpotek Piyasaları: Kamu kurumları ve kredi vermek isteyen özel kuruluşlardır. Mevcut riskleri para karşılığında üstlenirler.
2. İkincil İpotek Piyasaları: Birincil ipotek piyasalarında kullandırılan kredilerin ipoteklerinin alınıp satıldığı piyasalardır. Bu piyasada kredi kullandırılmaz.
   1. Bilanço İçi İkincil İpotek Piyasaları : İpotekler devredilirken temerrüt (ödeyememe) ve erken ödeme gibi riskler karşı tarafa devredilmez.
   2. Bilanço Dışı İkincil İpotek Piyasaları : İpotekler devredilirken temerrüt (ödeyememe) ve erken ödeme gibi riskler karşı tarafa devredilir.

İkincil İpotek Piyasasının Avantajları Nelerdir? 

1. Sermaye fazlasına sahip sektör ve bölgelerdeki fazlalığı, sermaye açığı olan sektör ve bölgelere aktarmak suretiyle ekonomide önemli rol oynamak,
2. Konut krizleri ve kredi dalgalanmaları ile mücadelede etkili bir yöntem olması,
3. Faiz oranlarında istikrar sağlanmasına katkı sağlamak,
4. İpotek kredilerinin pazarlanabilirliğini ve likiditesini artırarak bu kredileri elde tutma gereğini azaltmasıdır.
5. İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin portföy çeşitlendirmesi nedeniyle riski azalmıştır.
6. Emeklilik fonları gibi risk düzeyi yüksek yatırım araçlarına yatırım yapması kanunen yasak olan kurumlar ipotekli konut finansmanı sistemi araçlarına yatırım yapmaktadır. İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin getirisi de aynı risk düzeyine sahip pek çok finansal araç getirisinden daha yüksektir.
7. İşlem hacmi yüksektir.

İpotek Tarihçesi:

1. İlk ipotek uygulaması MÖ 2000'de Mezopotamya'da görülmüştür. 
2. Gayrimenkulun ipotek yoluyla ilk defa 1769 yılında finanse edilmiştir.
3. Almanya'da 1899'da İpotek Bankalar kanunlaşmıştır.
4. 1900'lü yıllarda Avrupadan Amerika'ya göç ile birlikte 1930 yılında İpotekli Konut Finansmanı sigorta şirketleri ile başlamıştır.
5. 1927 yılında ipotekli senetler kanunu ile ipotekler finansman aracı olmuştur.

Gelişmişlik ve Kentleşme:

Az gelişmiş ekonomilerde kentleşme oranı %20'lerdeyken gelişmiş ülkelerde bu oran %80'lerdedir. 

Gelişmişlik ülkelerde banka ve kredi finans kuruluşlarının yanında, kredi birlikleri, emeklilik fonları ve bu konularla ilgili özel kamu kuruluşları karşımıza çıkar.

Kredi Kullandırılırken Kredi Verenler Hangi Kriterleri Göz Önünde Bulundurur?

1. Peşinat miktarı
2. Kredi Notu
3. Kredi ödemesinin gelire oranı
4. Banka değerlendirmesi

Gelişmiş Ülkeler İçin İpotekli Konut Finansman Sistemleri:

1. Amerika Modeli: Bir çok gelişmiş ülke bu modeli kullanır. Devlet müdahalesi yoktur. Büyük buhrandan sonra bazı kurumlar oluşturulmuştur.
2. Avrupa Modeli: Genel olarak Amerika sistemine benzer. Farklı olarak sadece Bilanço İçi İkincil İpotek Piyasaları modeli tercih edilir. Erken kapatmada caydırıcı önlemler mevcuttur. Değişken faizli kredi geleneği yatırımcılar için sorundur.

Gelişmekte Olan Ülkeler İçin İpotekli Konut Finansman Sistemleri:

1. Gelişmekte olan ülkelerde para sahibi ile paraya ihtiyacı olanlar arasındaki sistemler de gelişmemiştir. 
2. Bu finansman genellikle kurumsal olmayan sektör tarafından sağlanır.
3. Bu sorunun en büyük sebebi tasarruf eksikliğidir.
4. Devletin faiz kontrolünü denemesi mali kurumları riske sokar.
5. Kurumlar uzun vadeli kredi vermek istemezler.
6. Ekonomilerindeki istikrarsızlık, hızlı nüfus artışına paralel olarak konut açıklarının kapatılmaması ve kişi başına düşen gelir düzeyinin düşüklüğü ve dengesiz dağılımı nedeniyle birikimlerin yetersizliği, sanayileşmiş ülkelere benzer finansal kurumların bulunmamasıdır.

Türkiye'de Konut Finansman Sistemi

Türkiye gelişmekte olan bir ülke olduğundan yukarıda sayılan sebepler nedeniyle insanlar krediye ulaşamamış ve köyden kente göç nedeniyle gecekondulaşma başlamıştır. Binalar en ucuz malzemeyle ve kalitesizce inşaat edilmiştir. Hatta konutların yapımı tamamlanamadan yaşanmaya başlanmıştır ve zamanla derme çatma olarak yapılmaya devam edilmiştir.

Ülkemizde bu konuda ilk adım 2007 yılında Sermaye Piyasası Kurulu tarafından hazırlanan 5582 sayılı “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun” ile atılmıştır.

Türk konut finansman sisteminde yer alan kişi veya kuruluşlar nelerdir?

1. Kredi kullanan kişiler (tüketiciler),
2. İpotek finansman kuruluşları (menkul kıymet ihraç eden-ihraççı),
3. Kredi kullandıran konut finansman kuruluşları (banka veya finansal kiralama şirketleri),
4. İnşaat şirketleri,
5. Sigorta şirketleri,
6. Gayrimenkul değerleme uzmanları,
7. Büyük yatırımcılar (yatırım fonları veya şirketleri),
8. Küçük yatırımcılar ve sistemi düzenleyen kamu kuruluşları (özellikle Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu).

Devletin Konut Finansmanı Stratejisi Nedir?

1. Altyapısı hazır arsalar üretmek ve düşük gelir guruplarına konut yapmak üzere uygun fiyatlarla vermek,
2. Hızla yoğunlaşan gecekondu ve kaçak yapılaşmayı önlemek,
3. Kıt kaynaklarla daha çok konut üretmek,
4. Kamu kaynakları ile lüks konut yapımını engellemek,
5. Orta ve alt gelir gruplarının konut ihtiyacını karşılayacak konut finansmanı yöntemleri geliştirmek,
6. Konut sahipliği oranını artırmak.

TOKİ Uygulamaları

TOKİ 1984'de kurulmuştur. Kullandırılan kredilerin enflasyon karşısında erimesi nedeniyle Toplu Konut Fonu uygulaması 2001 yılında sonlandırılmıştır. 2003 yılındaki TOKİ kanun değişikliği ile TOKİ'ye bir çok hak ve yetki verilmiştir.

TOKİ'nin Görevleri Nelerdir:

1. Konut sektörüyle ilgili şirketler kurmak veya kurulmuş şirketlere iştirak etmek,
2. Ferdi ve toplu konut kredisi vermek, köy mimarisinin geliştirilmesine, gecekondu alanlarının dönüşümüne, tarihi doku ve yöresel mimarinin korunup yenilenmesine yönelik projeleri kredilendirmek ve gerektiğinde tüm bu kredilerde faiz sübvansiyonu yapmak,
3. Yurtiçi ve yurtdışında doğrudan veya iştirakleri aracılığıyla proje geliştirmek; konut, altyapı vesosyal donatı uygulamaları yapmak veya yaptırmak,
4. İdareye kaynak sağlanmasını teminen kâr amaçlı projelerle uygulamalar yapmak veya yaptırmak,
5. Doğal afet meydana gelen bölgelerde gerek görüldüğü taktirde konut ve sosyal donatıları, altyapıları ile birlikte inşa etmek, teşvik etmek ve desteklemek

Konut Finansman Şirketleri

• 2007 yılında 5582 Nolu kanun ile Bankaların yanında başka finans şirketlerin de Konut Kredisi verebilmesi sağlanmıştır.
• 2008 Yılında Türkiye'nin ilk konut finansman şirketi DD Mortgage, Deutsche Bank ve Türk Doğan Grubu ortaklığında kurulmuştur.

Gayrimenkullerde Risk

• Risk olumlu veya olumsuz olabilecek belirsizliklerdir.
• Risk yönetimi bu belirsizliği kontrol etmeye çalışır.
• Bu amaçla risk senaryoları belirlenmeli ve analiz edilmelidir.

Emlak Finansmanı Açısından Risk Çeşitleri Nelerdir?

1. Kredinin ödenmemesi riski
2. Kredinin erken ödenmesi riski
3. Faiz riski

Kredi Riski Ölçümünde Temel Bileşenler Nelerdir?

1. Temerrüt: Borçlunun borcunu ödeyemeyeceğinin veya 90 günden fazla ödememesinin netleşmesi durumudur. Bu durumda temerrüt faizleri uygulanmaya başlanır.
2. Beklenen Kayıp: Kredi riskine maruz bir portföyde beklenen ortalama kayıp oranıdır. Öngörülen hesaplanan kayıptır.
3. Beklenmeyen Kayıp: Kelnen kayıp ötesinde olabilecek belirsizlik ve kayıptır.