Emlağın temel özelliği toprakla olan ilşkisidir. Emlaklar:
- Sabittirler bir yere taşınamazlar. Emlak bir yere gitmez ve ancak alıcı emlağa gelebilir. Genel olarak yerel pazarda satılacağı gibi uluslararası tercih edilebilmesi de mümkündür.
- Benzersizdirler. Her bir emlak parseli benzersizdir. Çoğaltılamaz, başka yere taşınamaz. Çevresel ve mevcut şartlar her bir gayrimenkulü benzersiz yapacaktır.
- Dayanıklıdırlar: Ortalama emlak ömrü 60-80 yıldır. Zamanla eskiyen emlak yenilenebilir.
- Az Bulunurlar: İnsan nüfusu artar fakat toprak alanı sınırlıdır.
- Ekonomik Ömrü Uzundur: Bir çok emlak çok uzun süre hatta yüz yıllar boyunca kullanılabilir.
- Yatırım Getirisi Uzun Dönemlidir: Ortalama geri dönüşüm süresi 18 / 22 yıldır.
- Karşılıklı Bağımlıdır: Elektrik, Okul, Yol, Kanalizasyon, Su gibi ortak kullanım gereçleri nedeniyle gayrimenkuller karşılıklı olarak bağımlıdır. Bir emlak yerine yapılavak bir yatırım diğer emlakların da değerini arttırır.
- Yatırım ve Tüketim Malıdır: Barınma amacıyla veya yatırım amacıyla kullanılabilir.
- Büyük hacimli maliyetlidir: Hem bireysel hem de ticari olarak kolayca yatırım yapılamayacak kadar maliyetlidir.
- Uzun üretim süreçleri gerekir: Ortalama bir emlak inşaatı 3 yıl sürmektedir. Çevresel, mevsimsel ve hukuki süreçler emlak üretiminin yavaş olmasına neden olur.
Emlak Pazarını Etkileyen Ortamlar Nelerdir?
- Emlak pazarındaki yerel durumlar
- Arz talep uyumsuzlukları
- Devlet müdahaleleri. (Vergi, teşvik)
- Yabancı yatırım talepleri
- Kredi fazileri, Ekonomik Ortam, Kriz Dönemleri, Enflasyon
- Uzman, teknik bilgisi olmayan aktörlerin pazarda bulunması
- Bilgi düzeyleri ( yatırım haberi vs)
- Ruhsal tatmin isteği
- Mevsimsel etkenler. (Okulların başlaması)
- 5-10 yıl süren ekenomik dalgalar.
- Savaşlar
- Göçler
- Depremler
- Terör
- Sel
- Politik İktikrarsızlıklar
- Pandemi / Salgınlar
- Nüfus artışı
- Evlenme Oranı / Boşanma Oranı / Çocuk Sayısı / Yaş Dağılımı
- Home Office Uygulamalarına geçiş
- Ufak ev taleplerine geçiş.
- Hane halkı gelirindeki değişiklikler
- Şehir imar planları
Emlak pazarını etkileyen başlıklardır. Emlak yatırımı ve planlamalarında bu değişkenler göz önünde bulundurulmalıdır.
